등기부등본 보는법 (표제부 갑구 을구 근저당) 알아보기!

부동산 전세사기에 대한 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 부동산 사기를 최대한 피하기 위해서는 부동산 전세계약 및 매매계약 전 등기부등본을 반드시 확인하셔야 합니다.

 

오늘은 등기부등본을 보는 법에 대해 상세하게 설명드리겠습니다. 처음 접하면 어렵게 느껴질 수 있는 내용이라서 아래에서 쉽고 간단하게 설명드리겠습니다.

 

 

<목차>

1. 등기부 등본이란?

2. 등기부 등본 보는 법

3. 등기부 등본이 중요한 이유 및 매매, 임대차 계약 시 유의사항

4. 등기부 등본 떼는 법

 

등기부 등본이란?

 

 

 

쉽게 설명드리면, 부동산에 관한 권리 관계를 적어두는 문서입니다. 원래 정확한 문서명은 등기사항전부증명서입니다.

 

해당건물 혹은 집에 대한 기본적인 정보인 구조, 주소, 면적, 층수 등을 표시해 주고, 누구의 소유인지, 해당건물 및 집에 대출은 얼마만큼 받았는지, 전세계약은 되어 있는지 등 다양한 내용을 알 수 있습니다.

 

등기부등본 보는 법

 

해당글의 핵심인 등기부등본 보는 법을 설명드리겠습니다. 생각보다 쉬우니 차근차근 읽어보시기 바랍니다.

 

등기부등본은 표제부/ 갑구/ 을구 딱 3가지만 아시면 됩니다.

 

 

표제부 : 부동산에 관한 사항(소재지, 현황 등)

등기부등본-표제부

등기부등본-표제부

 

 

표제부에는 해당 부동산 전체적인 정보(주소, 건물번호, 구조, 면적, 층수 등)가 포함됩니다.

 

※ 주의할 점

1. 표제부 상단에 기재된 주소와 관심 부동산의 주소가 일치하는지 반드시 확인

2. 해당부동산의 층과 호수 확인, 본인이 소유할 지분 확인

 

 

 

 

 

 

등기부등본-갑구-을구

갑구 : 소유권과 권리관계에 관한 사항

 

순위번호는 등기한 순서대로 작성되는데, 가장 마지막 사람이 현재의 소유자입니다.

 

등기부등본 상 해당 집의 소유자 이름, 주민번호, 주소가 내가 계약하려는 집주인과 일치한 지 꼭 확인하셔야 합니다.

 

또한, 갑구에서는 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등 법적 다툼이 있는지 여부를 확인하셔야 됩니다. 다만 빨간색 줄로 지워져 있다면 현재는 해결된 사항으로 신경 안 쓰셔도 됩니다.

 

을구 : 소유권 이외의 권리사항

 

기재된 순위번호에 의해서 권리간 우선순위가 결정되므로 순위번호가 중요합니다. 등기 목적에는 예를 들어 근저당권설정, 전세권설정, 지역권 설정 등이 있습니다.

 

여기서 근저당권설정은 집주인이 금융기관에서 주택담보로 돈을 빌리는 것을 말합니다. 권리자 및 기타 사항에 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재됩니다.

 

※ 부동산 매수 시 꿀팁 : 계약서에 잔금 치른 후 반드시 근저당 말소 한다는 조건 넣으시기 바랍니다.

 

채권 최고액은 보통 빌린 금액의 110% ~ 130% 정도로 설정됩니다. 예를 들면 집주인이 은행에서 1억을 대출하면 채권 최고액은 1억 1천만 원 ~ 1억 3천만 원이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

등기부등본이 중요한 이유 및 임대차 계약 시 유의사항

 

등기부 등본이 중요한 이유

 

등기부 등본확인이 중요한 이유를 알려드리겠습니다. 전월세 임차인의 경우를 예를 들어서 설명드리겠습니다.

 

집주인이 대출금을 갚지 못해서 아파트가 경매로 넘어간 경우를 살펴보겠습니다.

 

<예시>

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은행(1순위)이 집주인에게 2억 5천만 원을 대출, 세입자(2순위) 전세금 2억 원이고, 시중시세가 5억, 경매 낙찰가 4억입니다.

 

위의 경우 세입자는 전세 보증금 전부는 돌려받을 수 없습니다.

 

낙찰된 금액 : 4억

은행(1순위) : 2억 5천만 원

1순위 은행 채권액을 뺀 금액 : 1억 5천만 원

세입자(2순위)가 받을 수 있는 돈 : 1억 5천만 원

 

즉, 세입자는 1억 5천만 원 밖에 돌려받지 못합니다.

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위 예시를 살펴보듯이 대출이 많이 낀 아파트는 되도록 전월세로 들어가지 말아야 하며, 이를 확인하기 위해서 등기부 등본 확인은 필수입니다.

 

모든 부동산 중개인 분들이 사기를 치는 건 아니지만 종종 나쁜 중개인들은 전월세로 들어가려는 집이 대출이 거의 없다고 속이고 중개를 하는 경우가 있습니다.

 

반드시 등기부등본으로 본인이 직접 확인하시는 게 추후 발생할 문제를 미연에 방지하는 방법입니다.

 

 

 

 

매매, 임대차 계약 시 유의사항

 

근저당, 가압류 등은 언제든지 설정될 수 있어서계약 전, 중도금전, 잔금 전 3번 이상 확인하시고 당일발급 여부가 중요하니 발급일자를 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

또한, 매매 시 소유권 이전 잔금을 치르는 동시에 등기 변경이 가능한지 여부도 확인하시기 바랍니다.

 

등기부등본 떼는 법(발급방법)

등기부 등본 떼는 방법은 인터넷 발급 또는 방문 발급 총 2가지가 있습니다.

 

자세한 발급 방법 및 자주 하는 질문 등에 대해서 궁금하시면 아래의 글을 참고하시기 바랍니다.

 

등기부등본 떼는 법, 등기부등본 발급방법 총 정리!